کد مطلب:14356 شنبه 1 فروردين 1394 آمار بازدید:2

گنجینه پرسمان » احكام

با توجه به نظريه مورخ 65/4/19 شوراي نگهبان مبني بر اينكه مواد 4، 6 و 15 قانون روابط موجر ومستأجر مصوب 1356 مخالف موازين شرع مي باشد و اينكه مجمع تشخيص مصلحت نظام به موجب ماده واحده مصوب 69/10/25 اصل حق كسب و پيشه را تأييد و نسبت به ساير موارد استنادي قانون مذكور تعيين تكليف واعلام نظر ننموده است آيا به شرح فوق ، مواد موصوف قابليت اجرا دارد يا خير؟ در صورت قابل اجرا بودن مستدلا با مستند قانوني توضيح داده شود.

در مورد روابط حاكم بر موجر و مستأجر در حقوق ايران ، قوانين متعددي وضع گرديده كه به برخي از اين قوانين اشاره مي شود:
1. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356/5/2 و الحاقيه سال 1365;
2. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362/2/13;
3. ماده واحده مصوب 1369/10/25 مجمع تشخيص مصلحت نظام ;
4. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376/5/26.
همان طور كه مستحضر مي باشيد، مواد 4، 6 و 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356)1 براساس نظريه مورخ 1365/4/19 شوراي نگهبان ،2 برخلاف موازين شرع شناخته شده و لذا اعتبار قانوني خودرا از دست داده است ; اين نظريه عام بوده ، شامل اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني و تجاري مي باشد. در آبان 1365 الحاقيه اي بر قانون روابط موجر و مستأجر وارد شد كه بر اساس آن از تـاريخ تصـويب اين الحـاقيه ، كليه اماكن استيجاري كه با سند رسمي و بدون هيچ گونـه سرقفلـي و پيش پرداخت به اجاره واگذار مي شود، در رأس انقضاي مدت اجاره ، مستأجر موظف به تخليه آن مي باشد; مگر آنكه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود.3
با اين الحاقيه ، عمده اشكال شوراي نگهبان از قانون روابط موجر و مستأجر 1356، به شرط آنكه اجاره اماكن از تاريخ تصويب اين قانون و با رعايت شرايط مذكور در قانون مزبور منعقد شده باشد، مرتفع گرديده است ; اما وضعيت اجاره هايي كه قبل از تاريخ تصويب اين الحاقيه منعقد شده بود يا بدون رعايت شرايطمذكور در آن منعقد مي گرديد، همچنان با اشكال مواجه بوده است ; لذا كار به مجمع تشخيص مصلحت نظام كشيده شد.
با تصويب ماده واحده مصوب 1369/10/25 مجمع تشخيص مصلحت ،4 قانون روابط موجر و مستأجر1356 با لحاظ الحاقيه مصوب پانزدهم آبان ماه 1365 در خصوص كسب و پيشه تأييد گرديده و اعتبار قانوني يافته و نظريه شوراي نگهبان در خصوص كسب و پيشه مستثني شده است ; اما نظريه شوراي نگهبان در موردساير اماكن اجاري به اعتبار خود باقي ماند و دليل آن اصل چهارم قانون اساسي است كه مقرر مي دارد: «كليه قوانين و مقررات مدني ، جزايي ، مالي ، اقتصادي ، اداري ، فرهنگي ، نظامي ، سياسي و غير اين ها بايد بر اساس موازين اسلامي باشد. اين اصل بر اطلاق يا عموم همه اصول قانون اساسي و قوانين و مقررات ديگر حاكم است و تشخيص اين امر بر عهده فقهاي شوراي نگهبان است .»
در مانحن فيه شوراي نگهبان مواد 4، 6، 15 قانون روابط موجر و مستأجر را در مورد كليه اماكن تجاري ،مسكوني و غيره خلاف شرع اعلام و از اعتبار ساقط كرد، از اين موارد، خصوص اجاره اماكن كسب و پيشه وتجارت توسط مجمع تشخيص مصلحت استثنا و اعاده اعتبار شده است . در مصوبه 25 دي ماه 1369 مجمع تشخيص مصلحت نظام در خصوص «حق كسب يا پيشه يا تجارت » آمده است : ماده واحده : «در مورد «حق كسب يا پيشه يا تجارت » مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد ماه يك هزار و سيصد و پنجاه وشش عمل شود... .»
در اين ماده واحده فقط اصل حق كسب و پيشه تأييد نشده است ، بلكه قانون حاكم بر روابط موجر ومستأجر در خصوص حق كسب يا پيشه نيز معين گرديده است . چون در ماده واحده آمده است : «در مورد حق كسب يا پيشه يا تجارت مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مردادماه 1356 عمل مي شود.»بديهي است عبارت «در مورد حق كسب و پيشه » شامل تمامي دعاوي مربوط به حق كسب و پيشه مي گرددولذا مواد 4، 6 و 15 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 در خصوص دعاوي مربوط به حق كسب و پيشه به شرط آنكه اجاره قبل از وضع ماده واحده الحاقيه 1365 قانون روابط موجر و مستأجر منعقد شده باشد، حاكم است و بديهي است نظريه شوراي نگهبان در مورد ساير اماكن اجاري به قوت خود باقي است .
اما نكتـه مهـم تر اينكه با تصـويب قانـون روابط موجر و مستـأجر مصوب 1376/5/26 مجلس شوراي اسلامي ، قانون روابط موجر و مستأجر 1356 به طور ضمني نسخ گرديده و اعتبار خود را از دست داده است مگر در مواردي كه اجاره قبل از تاريخ اين قانون وضع شده باشد; بنابراين ، بحث از سعه و ضيق نظريه شوراي نگهبان در اين خصوص ثمره اي ندارد. ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376) مقرر مي دارد: «ازتاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون اجاره كليه اماكن ، اعم از مسكوني ، تجاري ، محل كسب و پيشه ، اماكن آموزشي ، خوابگاههاي دانشجويي و ساختمان هاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي يا سند عادي منعقدمي شود، تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهدبود.»
همچنين ماده 13 قانون مذكور، قوانين مغاير را ملغي اعلام كرده و مقرر مي دارد: «كليه قوانين و مقررات مغاير اين قانون لغو مي شود.»
نكته مهمي كه در اينجا وجود دارد، اين است كه آيا با تصويب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376،ماده واحده مصوب مجمع تشخيص مصلحت نظام منسوخ گرديده است يا خير؟
برگشت سؤال به اين پرسش است كه آيا مجلس شوراي اسلامي مي تواند مصوبه مجمع تشخيص مصلحت را نسخ كند يا خير؟
در پاسخ به پرسش فوق بايد گفت كه مصوبات مجمع تشخيص دو قسم است : يك قسم مصوباتي است كه در راستاي حل اختلاف بين مجلس شوراي اسلامي و شوراي نگهبان به تصويب مجمع رسيده است . (اصل 112 قانوني اساسي )5 و قسم ديگر مصوباتي است كه از سوي مقام معظم رهبري به آنها ارجاع شده است . (بند8 اصل 110 قانون اساسي ).6
ويژگي مصوبات نوع اخير آن است كه برتر از قوانين عادي جلوه مي كند; زيرا موضوع مصوبه جزءمعضلاتي بوده كه راه حل عادي براي آن وجود نداشته است ; لذا به فرموده مقام معظم رهبري در دستور كارمجمع قرار گرفته است ; بنابراين ، منطقي به نظر مي رسد كه گفته شود قانون گذار عادي نمي تواند براي آن تعيين تكليف كند; به خلاف مصوبات نوع اول كه در حقيقت مصوبه خود مجلس است و جهت تعيين تكليف نهايي به مجمع ارسال شده است .
آنچه گفته شد نظر رسمي شوراي نگهبان نيز مي باشد. مجمع تشخيص مصلحت نظام در سال 1372خطاب به شوراي نگهبان نوشت : «... آيا مجلس شوراي اسلامي و ساير مراكز كه به نحوي حق تعيين ضوابط ومقررات و قوانين را دارند مي توانند مصوبات مجمع را رد و نقض و يا فسخ و ابطال كنند؟»
شوراي نگهبان در تاريخ 1372/7/21 چنين پاسخ داد: «هيچ يك از مراجع قانون گذاري حق رد و ابطال ونقض و فسخ مصوبه مجمع تشخيص مصلحت را ندارد; اما در صورتي كه مصوبه مجمع مربوط به اختلاف نظرشوراي نگهبان و مجلس شوراي اسلامي بوده ، مجلس پس از گذشت زمان معتدبه كه تغيير مصلحت موجه باشد، حق طرح و تصويب قانون مغاير را دارد و در مواردي كه موضوع به عنوان معضل از طرف مقام رهبري به مجمع ارسال شده باشد، در صورت استعلام از مقام رهبري و عدم مخالفت معظم له ، موضوع قابل طرح درمجلس شوراي اسلامي مي باشد.»
نكته قابل توجه اين است كه مصوبه مجمع تشخيص مصلحت ، در مورد حق كسب ، پيشه و تجارت از نوع مصوبات دسته دوم است ، يعني جزء معضلاتي بوده كه از سوي رهبري ارجاع شده است ; زيرا در ذيل ماده واحده مورد نظر آمده است : «... موضوع حق كسب يا پيشه يا تجارت در اجراي بند هشتم اصل يكصد و دهم قانون اساسي در جلسه ... به تصويب رسيد.»7
در نتيجه ، ماده واحده مصوب 1369/10/25 مجمع تشخيص مصلحت بر مبناي فوق به اعتبار خود باقي است ; علاوه بر آن ، به موجب ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، اماكني كه قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده از شمول اين قانون مستثني و حسب مورد مشمول مقررات حاكم بر آن خواهد بود.
به هر حال نظر به اينكه مجمع تشخيص مصلحت ، حق كسب و پيشه و تجارت را به عنوان حكم حكومتي معتبر دانسته است لوازم و آثار اين حق (يعني عدم امكان تخليه جز در موارد ماده 14 و 15) نيز معتبر ولازم الرعايه مي باشد. در فرض تحقق حق كسب و پيشه يا تجارت براي مستأجر، نامبرده حق تمديد اجاره واستيفاي منافع محل را دارد اما به نحو معوض و با پرداخت اجرت محل .
سؤال اساسي كه در اينجا مطرح مي شود (و محور بحث در رابطه با نظريه شوراي نگهبان در خصوص مواد4 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر نيز قرار مي گيرد) اين است كه مستأجر كه از منافع محل تجاري استفاده مي كند چه اجرتي را بايد پرداخت نمايد؟ اجرت المسمي يا اجرت المثل ؟
مسلما اگر مدت قرارداد اجاره منقضي نشده باشد يا در صورت انقضاي مدت با تراضي طرفين تمديدشده است ، معيار پرداخت اجرت ، هم از لحاظ قانوني و هم از لحاظ فقهي ، اجرت المسمي يا اجاره بهاي مقرراست ; اما اگر مدت اجاره منقضي شده باشد، راه حل مقرر در ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 آن است كه مستأجر اجرت المثل را به ميزان اجرت المسمي بپردازد و اگر ميزان اجاره بها مقرر و معلوم نباشداجرت المثل متناسب با اجاره املاك مشابه بپردازد. و در ماده 4 اين قانون نيز مقرر شده است كه موجر مي تواندهر سه سال يك بار تقاضاي تعديل اجاره بها را از دادگاه بنمايد.
راه حل ها و به عبارت ديگر احكام مقرر در مواد 6 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر از نظر فقهاي محترم شوراي نگهبان خلاف شرع و مغاير با موازين شرعي تشخيص داده شده است و تجزيه و تحليل مسأله از لحاظفقهي بدين شرح است :
درست است كه مجمع تشخيص مصلحت نظام به عنوان حكم حكومتي ، اعتبار حق كسب و پيشه ياتجارت را به رسميت شناخته و بر مبناي آن مستأجران اماكن موضوع اين حق مي توانند در محل باقي مانده و به استيفاي منافع مورد اجاره به نحو معوض ادامه دهند; اما تعيين اجرت محل و پرداخت آن امري ضروري ومسلم است و از دو حال خارج نيست يا به نحو اجرت المسماي مقرر در قرارداد و اجاره و يا به نحواجرت المثل متناسب با اجاره املاك مشابه است .
اجرت المسمي نيز مبتني بر «وجود يا تمديد قرارداد اجاره » مورد توافق طرفين است اما آيا اگر مالك (ياموجر) با وجود «حق تمديد اجاره مستأجر»، حاضر به تمديد قرارداد اجاره و توافق در زمينه تعيين اجرت المسمي (اجاره بها) نشد، اراده قانون گذار يا دادگاه مي تواند جانشين اراده موجر شود و به جاي اوقرارداد اجاره را با همان اجاره بهاي سابق يا اجاره بهاي جديد منعقد نمايد؟ به نظر مي رسد نظر شوراي نگهبان در اين مورد منفي باشد و تحميل قرارداد اجاره جديد و تحميل اجاره بهاي تعيين شده توسط دادگاه را خلاف موازين شرع و عموماتي همانند «الناس مسلطون علي اموالهم » و «لاتاكلوا اموالكم بينكم بالباطل الا أن تكون تجاره عن تراض » دانسته است و بر اين اساس ، بايد گفت اگرچه مستأجر داراي حق كسب و پيشه يا تجارت ،حق دارد به استيفاي منفعت از محل مورد اجاره استمرار ببخشد; اما اجرت لازم الأداء را بايد بر اساس مبلغ مورد توافق و تراضي با مالك پرداخت نمايد و در صورت عدم حصول تراضي ، بايد اجرت المثل پرداخت نمايد و در صورت عدم پرداخت ، موجر مي تواند از طريق دادگاه مطالبه اجرت المثل محل را بنمايد. لازم به توضيح است كه دادگاه در تعيين اجرت المثل از نظريه خبره و كارشناس استفاده مي نمايد و كارشناس نيز درتعيين اجرت المثل بايد طول مدت و سابقه رابطه استيجاري و حق كسب و پيشه يا تجارت مستأجر را در نظرگرفته و با ملاحظه آن ، اجرت المثل محل را تعيين نمايد كه علي الاصول اجرت محل براي مستأجر داراي حق كسب و پيشه كمتر از اجرتي است كه از مستأجر فاقد حق كسب و پيشه اخذ مي شود; زيرا در غير اين صورت ،وجود حق كسب و پيشه بي فايده خواهد بود.
گفتني است ، ثمره عملي بحث آن است كه در صورت پذيرش اعتباره ماده 4 و موجه دانستن دادخواست تعديل اجاره بها، حكم دادگاه ناظر به آينده خواهد بود; اما دادخواست اجرت المثل مربوط به اجور معوقه پرداخت نشده است و حكم دادگاه صرفا ناظر به گذشته تا زمان صدور حكم خواهد بود.
1. ماده 4 . موجر يا مستأجر مي تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بهارا بنمايد، مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين يا تعديل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر كارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روزتعديل خواهد كرد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است . (اصلاحي مصوب 1358/9/3 شوراي انقلاب ، مندرج